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引入险资:金茂“混改”也想“平安”
发布日期:2019-09-01 11:18   来源:未知   阅读:

  近日,中国金茂控股集团有限公司(以下简称“金茂”)引入险资平安,再次激发市场对于这家销售额刚刚突破千亿元的房企的关注。一方面,金茂扬言要5年内进入行业前15名;另一方面,险资平安频频涉足房地产。两家企业牵手引发行业猜测。但是,业内人士表示,此次金茂引入平安或许并非为钱。

  引起行业广泛关注的金茂牵手平安事件落下了帷幕。日前,金茂发布公告称,配售事项以及认购事项的所有条件都已经达成。根据协议,平安人寿委任投资管理人平安资管(香港)以协议价每股4.8106港元,认购中化香港持有的金茂约17.87亿股。新华人寿将以每股4.8106港元,认购中化香港持有的中国金茂约0.1556亿股。此次交易,平安和新华人寿将分别耗资85.97亿港元和7485万港元,两者合计约86.7亿港元。

  同时,金茂以每股4.8106港元向中化香港配发及发行共合1.695亿股(占经认购事项扩大后金茂已发行股本约1.44%)。金茂表示,所筹得资金8.146亿港元,用作一般运营资金。

  配售事项以及认购事项完成后,金茂的控股股东中化香港所占总股本比例由49.71%降至35.1%;平安所占总股本比例为15.2%,新华人寿所占总股本比例为9.18%,维持不变。

  业内人士表示,看似有些复杂的股权交易,其实透露了交易各方的需求。中化香港先向平安售卖股份再向金茂认购股份,所占总股本比例为35.1%,超过公司法中关于2/3多数决策事项的投票权要求,从而确保了中化香港对于金茂的绝大多数事项具有否决权。配售及认购前,23331新白姐i弟,新华人寿的持股比例为9.18%。新发行1.54亿股份后,股本扩大,各股东持股比例被稀释。通过向新华人寿配售0.156亿股,使得新华人寿的持股比例维持在9.18%不变。这或许体现了新华人寿看好金茂的发展前景。

  全球评级机构标普认为,该股权交易事项或表明金茂将变得更为商业化,而中化集团对金茂的支持或随时间推移逐步降低,但是,中化集团将维持金茂的控股股东地位并继续将其并入财报,意味着中化集团对金茂的支持仍将继续存在。由于依然是中化集团的并表子公司,金茂应会继续受益于其国企身份,享有土地获取、融资灵活性和融资成本方面的优势。

  同时,平安成为金茂第二大股东,可能促使金茂这家国有地产商向更市场化和增长驱动的方向聚焦。中化集团在中国金茂的持股从49.7%下降至35.1%,表明中化集团愿意给予金茂更多自主经营的空间,同时保持一定的管理距离。但是,这也可能是中化集团未来或弱化对中国金茂的支持和所承担义务的一个信号。平安的此次战略投资,以及其将向中国金茂董事会提名一名非执行董事和一名独立董事,可能会促使金茂更加侧重增长和股权回报。

  对于金茂牵手平安一事,股票市场也给出了自己的评价。金茂公告引入平安之后,其当天的收盘报价为每股5.21港元,较上日收盘报价上涨7.64%。

  引入平安说明金茂现在缺钱吗?业内人士表示,这或许并不是主因。因为从此次交易的结果来看,金茂共筹集资金8.146亿港元,对于年销售额突破千亿元人民币的金茂来说确属“杯水车薪”。这场交易的主角是中化香港,其通过向平安、新华人寿售卖股权,共获得资金约86.7亿港元,对于金茂来说,不只是股权的转移,最大的改变是引入了平安作为二股东。进行国有企业混合所有制改革或许是此次交易的主要目的。

  近年来,为了提升国有资本市场化配置效率,促进国有资本战略布局影响力,我国开始大力推进国企、央企“混改”。以更大力度、更深层次推进国有企业混合所有制改革,实现国有资本与其他各种所有制资本取长补短、相互促进、共同发展。

  中化集团作为中国石油化工头部企业,混改势在必行。2017年10月,中化集团负责人在介绍有关石油业务分拆上市的问题时就曾表示,未来3~5年内,在所有业务领域,引入混合所有制改革和战略投资者。

  作为中化集团的下属公司,金茂的“混改”也在有序进行。早在2009年,金茂(彼时名为“方兴地产”)就进行过一次配股。资料显示,控股股东中化集团以2.52港元的配售价,向不少于6名独立机构投资者配售7.69亿股旧股,并认购4.61亿股金茂新股,完成后中化持股量由69.74%降至62.87%。

  2015年,金茂以每股2.73港元的价格向新华人寿、新加坡主权基金GIC、私募基金华平投资以及新鸿基地产前主席郭炳湘控制的Dynasty Hill,配售16亿新股。

  2018年,金茂通过先旧后新的方式进行配售,大股东中化集团将其持有的8.43%金茂股票,即900124000股,配售予不少于6名独立的专业机构或个人投资者后,再认购与配售同等额的新股。交易完成后,大股东中化集团的持股比例将由原来的53.95%摊薄至49.76%。承配人之一的新华人寿持股数目增加至11.38亿股,占金茂经扩大股本后的约9.83%。而嘉里建设的控股股东嘉里控股,则成为金茂此次新引进的社会资本。

  “在保持央企属性的前提下,无限接近市场化”。金茂总裁李从瑞非常认同这句话。他认为,金茂算是“国企中的民企,央企中的外企”,最终希望成为一个完全市场化的上市公司。市场化公司的效率更高,员工的积极性可以被充分挖掘。央企管理严谨、社会责任感高,能够平衡短期利益和长远利益。既有央企的优势,又有市场化的助力,这样的企业往往会走得更远,更有活力。

  上述业内人士表示,金茂引入平安虽然可能是为了“混改”,但是也能够缓解金茂的资金压力,为其今后融资提供保障。

  今年以来,金茂在项目公司股权出让方面动作不断。5月27日,金茂持有的北京昊远置业有限公司的34%股权及天津北方泽茂企业管理有限公司的100%股权被出让,交易价格暂未披露。6月3日,金茂拟出让长沙鼎茂置业有限公司100%股权,转让底价11.45亿元。6月12日,金茂实际控股的宁波方兴投资拟转让北京茂丰置业有限公司28.56%股权,转让起始价格为5.3亿元,此外还有保利与金茂协议共同出让北京金丰置业10%股权,转让方为保利地产旗下的北京保利营房地产开发有限公司。

  对此,李从瑞在今年的股东大会上回应,“北京土地的成本高低,和市场已经不是相辅相成的,因为它是和项目限价对应的。即使北京的市场很好,周围的二手房也很好卖,但是这两块地都是限价房,只能慢慢研究价值。限价房的土地成本还要看周围的环境,是不是值得打造成有品质的项目,我们也要做一个判断。”出让项目是联合拿地时超出了预算授权。拿地之前合作双方都有协议,如果超过任何一方董事会的授权,那么合作就自行解除,并协助对方退出合作。

  虽然如此,金茂的资金确实面临一定的压力。据2018年年报中披露,截至2018年年末,金茂的计息银行贷款和其他借款为879.73亿元,同比上涨了23%。其中,219.76亿元需要在一年内偿还,其持有现金和现金等价物213.24亿元。

  李从瑞表示,2019年金茂准备拿1000亿元的土地。中原地产研究中心统计,今年上半年中国金茂合计获得19块土地,耗资152.4亿元。7月初又以51.5亿元代价斩获南京主城区G32地块。今年金茂拿地金额已超过200亿。由此看来,金茂离拿地金额1000亿元尚有距离,也需要筹措大量的资金。

  此外,某财经专家认为,引入平安可为金茂的城市运营战略提供支持。2015年,金茂正式宣布战略转型为“城市运营商”。李从瑞解释“城市运营”为:成片开发,有1000亩以上才算是成片开发;跨周期开发,首先是从项目的土地规划开始,一直到最后城市人口进驻、产业导入,后续持有运营;业态丰富,除了住宅,还包括酒店、商业、写字楼以及其他产业。

  由此可见,“城市运营”对金茂提出了较高的资金要求。上述财经专家表示,在去杠杆、稳金融的背景下,国家对房企金融端的调控政策频出,房地产信托收紧,多家金融机构因违规向房企提供资金被银保监会处罚。近日,央行加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。在这样的大背景下,平安入股金茂,拓宽了金茂的资金来源。

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